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JWK楼剑俊:对写字楼来说,升级大于颠覆

文章作者:来源:www.gfxfaction.com时间:2019-09-21



大约五年前,退出房地产开发行业的娄建军花了2.8亿元在杭州滨江公园附近买了三栋办公楼,计算了翻新工程,总投资近3亿元。当时,楼建军为自己计算了账户:三栋办公楼每年租金2000万元,三年一年就达到2800万元。大约十年后回到这本书是值得的。

但随后,三座办公楼直接空置近一年。

在那段时间里,娄建军每天都在忙着采访各家公司,甚至多次降低租金,增加装修补贴,但无济于事。娄建军对Yiou说,他真的意识到,在今天的写字楼市场,房东已成为一个弱势群体。

它也经常与第三方运营商联系,但经过评估,运营商很难看到效果。他明白,无论计划是否可行,经营者都必须有钱,经营亏损的一部分也必须由像他这样的房东承担。

后来,娄建军简单地建立了自己的“小团队”,独立接管了办公空间的改造,投资和运营,这是后来的办公连锁品牌JWK(玖维客)。通过第一个项目的磨练,这个小团队的能力可以大大提高。

今天,威维克正式更名为JWK,营业面积超过150万平方米,其中对外房地产服务面积约100万平方米,自营面积50万平方米。自营50万平方米的规模相当于梦想的运营区域和空间的总和。更为罕见的是,JWK营地项目的年平均入住率达到95%,最高年度入住率为98%,几乎每个项目都实现了盈利。

来自后面的JWK没有与联合办公室相提并论。娄建军认为,联合办公室确实有其需求,但这个市场还不够大。重新命名的JWK意味着从单一办公室运营商转变为新的办公室连锁品牌,以满足20-200人的全职办公需求,并为员工建立一站式的终身服务套餐。在“万豪酒店”的办公区。

创新不等于颠覆?

娄建军是自嘲的,相对较小,所有的创业项目都与房子密不可分。

第一份工作是在深圳市规划研究所。离开后,他与同学们一起开了一间工作室,专注于建筑设计和室内设计。在接下来的十年里,从建筑设计,室内设计到房地产开发,娄建军开始了他的生意五六次,从未失败过。正是由于他以前的工作经历,他现在面临着城市规划“大逻辑”层面的问题。

例如,JWK开始参与“获取土地”链接,提供建筑标准和空间规划意见,从房地产规划和成本管理的前一阶段到施工管理和装修。完成后,JWK拥有经过验证的操作系统支持。

“如果原来的2亿房地产成本,项目方可以通过JWK服务输出至少节省2000万。”

对于自营项目,JWK的整个租赁模式在行业中是“不寻常的”。通过租赁整个办公楼,JWK涵盖了办公楼的翻新,管理,运营和后期维护。为了开发项目,JWK只需要三个步骤:产品设计,产品实施和运营管理。吸引外资大约需要三个月的时间。

楼建军认为,与住房相关的业务有三个要求:硬件,支持和服务。如果整个建筑物标准化,物业,管理和服务统一,产品的整体效率将更高。

JWK必须做的是标准化并快速复制连锁办公产品。

类似于住宅房的三居室和两居室,办公室的基本结构也可以分为三个房间和两个大厅:前厅,办公大厅,会议室,财务室和老板房间。即使公司有个性化需求,也可能需要“五个房间和两个大厅”,但实际上这也是一种标准化。

据楼建军介绍,规模为20-200人的企业很少有复杂的空间定制要求。

另一方面,JWK追求公司整个生命周期的满意度。办公楼将分为两层,用于大型企业定制,留下三层设计成类似的隔间。并遵循“低频共享,高频隐私”原则,设置公共会议室,共享前台和接待区。

JWK设计规划产品的主要逻辑是满足员工和客户群的老板的真实办公需求。娄建军并不认为整个市场的办公习惯会因几家公司的崛起而改变。相反,忽视市场固有习惯的产品也容易被市场忽视。在他看来,创新不一定是对过去的颠覆。比现有产品更乐观,更有效率实际上是一种创新。

正如支付宝最初取代银联一样,它只会促进人与人之间的资金交换。

与合作有什么区别?

娄建军不愿意与联合办公室比较的原因是两人显然做了不同的事情。

他将联合办事处小组归纳为三类:自由职业者,“0-1公司”和大型公司业务部门。联合办公室的主要贡献是降低个人和企业的反复试验和错误的成本。然而,虽然共享经济给予企业更大的测试和错误能力,但它也限制了自己的发展。

“联合办公室的共享财产'太多',他们不了解客户的真正需求。办公空间需要更多隐私。”

JWK主要服务于“1-10”的企业,公司规模为20-200人,员工主要是80后和90年代。这些公司通常具有一定的创业经验,而公司的员工对办公成本和生存成本的要求较低。这是客户组值的变化。

通过优化空间,JWK提高了空间利用率并降低了企业的办公成本。利用低频共享的原则,共享员工休息室,食品室和会议室等公共空间,使高频办公空间足够私密。

“联合办公室相当于一个集体公寓,而JWK给公司带来了”家“的感觉,”楼建军描述道。

在企业成本方面,由于“整体建筑”模式和“一站式”运营,JWK的租金,装修和运营维护成本仅占同一地区联合办事处的三分之一。对于入驻企业,相当于节省办公室租金和办公费用的三分之二。

另一方面,娄建军认为,JWK模式下的市场比联合办公室要广泛得多。

根据JWK的研究数据,在北京,广州和深圳等一线城市,甲级写字楼占办公楼市场的25%-30%。即使每个办公楼都有联合办公室通道,其在整个市场的渗透率也不到5%。

“联合办公室的轨道仍然太窄,缺乏客户需求是他们运营困难的主要原因。有可能90%的行业将被淘汰,而公司的其余部分将真正实现盈利。“

员工办公空间

在近年来办公楼空置率高的情况下,娄建军认为,未来的空置率将继续上升。 “现在拥有住房的人才是弱势群体,建筑物并不稀缺。能够提供良好客户服务的运营商很少。“

服务好公司的关键是为员工服务,而不是老板。娄建军认为,企业招聘和员工保留是建立公司的两个决定性因素。

首先,在项目选址中,JWK倡导“非城镇办公室”,以降低员工的生活和运输成本。其次,通过建立更多的公共服务空间,员工的服务意识将得到提升。例如,在每个建筑物中,建立“怀孕护理室”,“儿童娱乐室”,“雇员休息室”,甚至外卖收集区,外卖孵化器和公共用餐区。

“在原办公室的基础上,它更加细致和专业。这是JWK的标准化。事实上,许多功能并非“小改进”,而只是长期被忽视。“娄建军描述,例如,每两层都有。有一名孕妇员工,一栋楼将产生十几名孕妇,这些员工的母乳喂养需求也不容忽视。此外,“儿童加班”在周末越来越受欢迎,每栋楼的儿童娱乐室将发挥越来越重要的作用。

娄建军认为,有些公司正沉浸在“弄巧成拙”的产品中,但客户不能永远生存,足以解释产品本身的问题,可能是成本效益还是服务支持。 “JWK在JWK以外的其他地方超过两千(工资)时非常成功,员工仍然愿意选择在这里工作。”

未来,JWK公司结构将调整为房地产公司,将“想要做事的人”与“做事的人”分开。总部负责统一的技术支持,城市分支机构只需要实施。

“这不仅有效地避免了公司业务”长期“带来的效率降低问题,而且还为”5年500万平方米“做好了准备。

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